Steuern sparen mit geschützten Immobilien

Steuerschlupflöchern hat die neue Bundesregierung zwar den Kampf angesagt. Doch denkmalgeschützte Immobilien bieten weiterhin die Chance, bei den Abgaben kräftig zu sparen. Denkmalgeschützt kann zum Beispiel ein mit Efeu umranktes Backsteinhaus auf dem Lande, aber auch ein Gründerzeithaus mit viel Stuck sein. Ebenso stehen Gutshöfe, Gasthäuser, Mühlen oder sogar Leuchttürme unter Denkmalschutz. Kapitalanleger und Selbstnutzer können staatliche Vergünstigungen einstreichen, wenn sie in solche alten Gemäuer investieren.

Gefördert über "erhöhte Absetzungen" werden einerseits Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bei Gebäuden, die "geschichtlich, künstlerisch oder städtebaulich bedeutend sind" (§ 7h EStG), andererseits "Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich" sind (§ 7i EStG).

Der Vorteil besteht nun darin, daß die reinen Anschaffungskosten oft vergleichsweise gering sind. Das kommt Steuersparern entgegen, denn diese Kosten lassen sich nur sehr langfristig steuerlich geltend machen (siehe Tabelle). Der Effekt bei der jährlichen Steuerlast ist nur gering. Die oft erheblichen Sanierungskosten hingegen dürfen in einem kurzen Zeitraum nach dem Kauf dem Finanzamt in Rechnung gestellt werden.

Dabei ist zu unterscheiden: Kapitalanleger können Sanierungskosten über insgesamt zwölf Jahre abschreiben und damit ihr zu versteuerndes Einkommen drücken. In den ersten acht Jahren sind jeweils neun Prozent, vier weitere Jahre lang jeweils sieben Prozent beim Finanzamt absetzbar. Dazu kommt die lineare Abschreibung für die Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht Grundstück). 40 Jahre lang 2,5 Prozent oder 50 Jahre lang zwei Prozent.

"Wurde die Denkmalschutz-Immobilie bis zum 31. Dezember 2003 erworben, so dürfen die Sanierungskosten über zehn Jahre vollständig abgeschrieben werden, pro Jahr also zehn Prozent", sagt Steuerberater Markus Pfeifer.

Selbstnutzer können Sanierungskosten zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent geltend machen. Wurde die Denkmalschutz-Immobilie vor dem 31. Dezember 2005 gekauft, kann auch die Eigenheimzulage beansprucht werden, sofern die sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind. Allerdings stehen den steuerlichen Vergünstigungen bei Denkmalschutz-Immobilien auch Hürden gegenüber.

Während bei gewöhnlichen Gebäuden nur größere Baumaßnahmen behördlich genehmigt werden müssen, ist bei Denkmälern für praktisch jeden Handschlag, etwa ein Fensteraustausch, das Einverständnis der Denkmalschutzbehörde notwendig. Dies soll sicherstellen, daß die Substanz der Denkmäler erhalten wird.

Und nur Sanierungen, die von der Denkmalschutzbehörde als sinnvoll und notwendig eingestuft wurden, lassen sich beim Finanzamt absetzen. Dafür ist eine Bescheinigung notwendig. Unproblematisch sind etwa Heizung, Bad und Toilette. Für umgestaltete Außenanlagen sind jedoch keine Vergünstigungen zu erwarten.

Nur von den Steuervorteilen sollten sich Investoren aber nicht leiten lassen. Ralf Nomrosky, zertifizierter Finanzplaner aus Düsseldorf, sagt: "Ob sich ein Denkmal unterm Strich rechnet, hängt natürlich ebenso vom Kaufpreis ab wie von den Vermietungschancen. Steht das Denkmal hingegen lange Zeit leer, sieht irgendwann der Investor ziemlich alt aus." Nomrosky rät dazu, die Sanierung möglichst zum Festpreis durchführen zu lassen. "Ansonsten droht die Gefahr, daß die Kosten aus dem Ruder laufen. Und dann nützen auch die besten Absetzmöglichkeiten nichts."